Cómo Calcular la Rentabilidad Real de un Alquiler en España (2026)
Calcular la rentabilidad de un inmueble no es solo dividir el alquiler anual entre el precio de compra. En España, existen gastos ocultos e impuestos que merman la rentabilidad bruta inicial, transformando lo que parecía un gran negocio en una inversión mediocre. Es vital distinguir entre la Rentabilidad Bruta y la Rentabilidad Neta.
Rentabilidad Bruta vs. Rentabilidad Neta
- Rentabilidad Bruta (Yield Bruta): Es el indicador más usado por agencias inmobiliarias. Se calcula dividiendo los ingresos anuales por alquiler entre el coste de adquisición total (Precio + ITP/IVA + Notaría). En España, la media ronda el 6-7%.
- Rentabilidad Neta (Yield Neta): El cálculo real. Se restan a los ingresos anuales los gastos recurrentes (IBI, comunidad, seguros, mantenimientos). Suele caer al 4-5%.
El Impacto de la Ley de Vivienda y el IRPF en 2026
Bajo la normativa vigente en 2026, si alquilas tu vivienda para uso habitual, el Estado te permite reducir el Rendimiento Neto en tu declaración de IRPF. La reducción estándar es del 50% (art. 23.2 LIRPF), pero puede llegar al 90% si firmas contratos en zonas tensionadas bajando el precio respecto al contrato anterior.
Es decir, si cobras 10.000€ al año y tienes 3.000€ de gastos deducibles (IBI, seguros, comunidad, amortización del inmueble), tu rendimiento neto es de 7.000€. Gracias a la reducción del 50%, solo tributarás por 3.500€ a tu marginal de IRPF. Esta ventaja fiscal convierte al alquiler residencial en España en una de las inversiones más atractivas desde el punto de vista impositivo comparado con dividendos o intereses.